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深圳买房负担全球第一:记得在泡沫破灭前把房子卖掉

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发表于 2016-9-6 00:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  身在深圳,最近想不谈房价都难。城市的每一个角落都充斥着讨论房价的人群。朋友问我怎么看?我说:“现在深圳楼市有泡沫就是确定无疑的,不确定的只是它会在什么时候破,但我可以负责任的说,无论房价涨到多少、涨到什么时候,未来10年一定有机会让你用现在的价格买到同样不错的房子。”为什么这么说呢?且看下文分析:

  深圳的房价可能不仅仅是内地第一,而是世界第一

  深圳本轮房价暴涨之前,房价其实是远低于京沪的,那些年,我每次出北京上海出差都要感慨一番:当年幸好去了深圳,要不然连房子都买不起。但是经过了一年50%-80%的涨幅之后,北京上海的房价在深圳面前居然成了小矮子。但是,你可能更想不到只怕是:深圳的房价负担可能不仅仅是内地  第一,而是已经超过号称“买房负担全球最重”、“全球房价之巅”的香港成为世界第一了。


  为什么这么说呢,我来看几个数据(已统一计量单位):

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以上数据来自搜狐焦点网 、银率网、Demographia等

  美国市场研究公司Demographia于2016年1月发布《国际住房可负担性调查2016》,其中显示,在调查覆盖的9个国家或地区的367个城市中,香港的房价收入比达到19香港也连续第6年成为房价最难负担的城市。不过,这份名单中并没有包含中国内地城市,从上面的表格中,我们可以看到,虽然香港的单价还是比深圳高很多,可是人家的收入也是深圳人的好几倍,而且人家的房贷利率还不到深圳的一半。所以算下来,深圳人的买房负担远高于香港,当之无愧的成为世界第一!

  如果这么说大家体会不到深圳的房价高得有多恐怖的话,我们再来做一个生活成本的对比,即所谓的“衣食住行”负担的对比。不知道,大家有没有发现,现在小城市很多东西反而是很贵的,无论是吃的用的——除了房子。所以,鉴于本文主要是讲房价,我们假设大家衣食住的成本一样,只考虑住房成本会怎么样呢?可以算一个简单的账,假如你生活在深圳或者2、3、4线城市,你的生活成本大概是多少:

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  数据来源:《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》、易居《2015年度全国房价收入比报告》等

  从数据很直观的可以看出,深圳人的买房负担大概是武汉的4倍、长沙的5倍、小县城的6.5倍。从收入水平上来看,深圳一对只拿得起平均工资的夫妇一个月税前收入之和才1.5万左右,就算他们能啃老拿出首付也供不起一套100平的大房子。而在长沙和阳江,工薪家庭供房可谓毫无压力。那么,大家所说的一线城市机会多,收入高就完全是一个伪命题。因为,还掉房贷后,你的并不比在二三线城市多,甚至不比4、5线城市多。

  而且你在深圳买一套房的首付,完全可能在武汉全款买一套同样大小的房子,还剩下20多万可以买到一辆不错的车。或者,去长沙可以直接全款买下两套同样大小的房子。如果是直接去阳江这种小县城,你买完房后还能剩下100万,用这100万随意买一个保险理财产品,一年收益5、6万,等于你完全没有负债压力的情况下又多了一个人帮你打工,生活质量比在深圳要高出好几个档次。

  很多人算完这笔账的内心是崩溃的,因为假如你的收入只能达到平均水平,你要不吃不喝16年才能攒得起一个首付。就算你交得起首付,你每个月税收至少要达到2.1万(税前约2.9万,年薪35万),你的可支配收入才能赶上在阳江那位领着平均工资水平(大概4万年薪)的朋友。所以,那些前几年在深圳买了房的外地人,如果能想明白这个问题,真的不如把房买了,带上几百万收益,回到自己的家乡找一份轻松舒适的工作,相信幸福指数要上一个台阶。(这两天看到上海的人口又出现负增长,不知道是不是有人想明白这个问题逃离上海了?对于深圳来说,这个问题尤其严重,因为深圳人基本都是“外地人”,他们不像北京、上海或者广州人那样有本土情结。当房价给深圳人造成过重的困扰的时候,他们随时有可能卖掉深圳的房子,衣锦还乡了。)

  那么,深圳配得上这么高的房价吗?

  现在讲一个城市的房价值不值,起码讲到几个方面:经济发展水平、医疗卫生条件、教育水平等等。首先,在经济发展水平这个指标,深圳是非常强的,传统的四大一线城市排名中,“北上广深”的城市格局已悄然发生变化,2016年深圳的GDP总量可能进会超过广州正式进入三甲行列。在人均方面,深圳方面就更没得说,已经接近韩国,俨然已经达到发达国家水平。

  但是,在另外几个数据上深圳表现是相当让人失望的:首先,按最新的复旦医院排行榜,深圳没有一所医院进入综合类100强;其次,教育方面深圳仅有两所中学进入全国百强,而北京有18所,上海有4所。大学就更不用说了,北京上海集中了中国最优秀的大学,而深圳本土的深圳大学今年才好不容易挤进了一本。

  简单的讲,目前能支撑深圳高房价的原因就是“有钱、任性”而已。

  那么,深圳的房价会跌吗?

  每次一讲到房价,尤其是深圳房价,很多人都是异口同声的说:一定涨。理由无非也就是那几个:钱多、人多、地少。

  每次遇到有人这么说的时候,我就问他一句:“那08年为什么跌了?关外跌了60%还多。”2008年的时候,我住在深圳一个叫民治的地方。当时,我家附近有一个楼盘叫“金地梅陇镇”最高被炒到1万8一平,据说最低的时候跌到6000一平(我实地考查时,6000还是买不到,但7000一平的房子有的是)。

  然后,有人就会说:“08年不一样嘛,08年是金融危机嘛。”

  那我就问一句:“为什么金融危机房价就会下跌呢?”然后,有些人就答不上来了。因为他没想过为什么08年的时候明明深圳的GDP还是正的、人口流入也是正的、工资增长还是正的,但是房价就是跌了,还跌了这么多。所以,我们就来讨论一下为什么金融危机房价就会下跌,还有会来会再一轮金融危机造成房价再次下跌。

  在讨论这个问题之前,我们先讲一个概念:需求。在西方经济学里,所谓需求是指在一既定的价格水平下,消费者愿意并且能够购买的商品数量。这里包含两个意思:一是“愿意”,二是“能够”。所以,从这个角度来讲楼市“刚需”是个伪命题,现在房价高得大家完全买不起了。两口子的收入加起来,还不够还月供。所以,对于多数人来说这个价格已经超过“能够”的范畴了。如果你买不起,你就不能算做需求,更不要说刚需。因为,刚需就是价格多高也得买,价格再怎么跌也得买。但是,08年4万亿政策推出来之前,深圳平均每天的二手房成交量不足一套了,这个时候“刚需”到哪里去了?结婚一族的需求哪里去了?丈母需求哪里去了?但是,你有听说过08年金融危机来了,谁生了重病不去医院了吗?所以,生病住院、治疗是“刚需”,而买房不见得是。也因为这样,才时不时有“卖房看病”。房子不是必要的,生命才是的。

  那这和房价涨跌有什么关系呢?房子和一般的消费品不同,房地产兼具消费品属性和金融属性(投资或投机性需求,在价格的博弈中获得价差,并且可以加杠杆)。对于穷人来说,房价太高,买不起了,那么他们不就能被称为需求。这个时候需求只剩下“愿意并且能够”买得起房子的富人了,但是富人一般都是有自己的房子的,他们买房绝大多数是为了①投资(收租金)②投机(赚差价),他们算不了所谓的“刚需”。所以,当房价越来越高的时候,支撑它的就只剩下投资或投机性需求了。所以,当房价反转的时候,“能够”买得起房的富人发现买房不但赚不到价差而且还有可能蚀本了,“不愿意”买房了,房价就会迎来下跌(在上涨的过程中,杠杆加得越厉害,房价也就会跌得跌厉害),一直跌到“愿意”买房的穷人“能够”买慢慢的起的时候。

  把这个想明白,就比较容易理解“这轮深圳房价为什么涨这么猛?”和“深圳楼市会不会跌?”这两个问题了。

  为什么会上涨?因为上涨之前的深圳楼市虽然不贵,但是也不算便宜(房价收入比约为13),还是高于大多数普通人的承受能力的,其实还是属于富裕阶层的投资工具。而2014年以来,由于经济下滑,很多企业的投资回报都相应下滑,出现了所谓的“优质资产荒”。这个时候,大家先是发现股票可以炒一炒,然后迅速掀起了一轮大泡沫。等股票高了,又觉得一线楼市好像从来没跌过,于是资金又疯狂进入楼市。当时“价格不高”、供应量偏少的深圳楼市成功首当其冲的目标。结果一年的爆炒,深圳部分的楼盘甚至翻倍了。

  除了资金的原因,我个人觉得还有两个因素导致深圳楼市最先被爆炒:①深圳限购政策最宽松。名义上是一个人只能购买两套房。但是,有钱人可以分分钟注册一个公司买上多套房。而且在这个过程中,银行可能无意中做了帮凶。因为炒房客会通过把房子抵押给银行,贷出款来再来炒房的形式加杠杆。②香港问题。说实话,中央对香港还是不错的,给了很多香港优惠政策,可是香港一在让中央失望了。当时传出来的很多政策都让人感觉中央要扶植深圳取代香港,比如深圳直辖传闻、深圳合并东莞惠州传闻、前海建立人民离岸中心取代香港传闻。这大因素极大的刺激了富人对深圳未来房价的期待。

  深圳楼市究竟会不会跌?什么时候才会跌?

  那么,最后就是我们要探讨的终极问题了:深圳楼市究竟会不会跌?什么时候才会跌?

  对于第一个问题,我的答案是一定会的,就如本文开头我所说那样“无论房价涨到多少、涨到什么时候,未来10年一定有机会让你用现在的价格买到同样不错的房子。”至于什么时候才能下跌,我觉得到两个信号:①“失业率急剧上升”、②“央行加息”。两个信号出现其一就可能导致房价下跌。

  为什么这么说,首先还是因为普通人买不起房了,买房的都是有钱人(包括有钱的白领和真正的富人),对于他们来说买房并不完全因为需求,还有投资需求。而要房价下跌就得扭转他们的预期。大家还记得08年金融危机的时候,中国的失业率突然飙升吗?那年中国已有67万家小企业被迫关门,据人力资源和社会保障部统计,中国1.3亿农民工中,有2000万人因金融危机失业返乡。中国社科院《社会蓝皮书》公布的数据显示,当时的失业率可能达到了9.4%。当失业率上升的时候,高级白领们也会担心自己的工作或者担心降薪,购买意愿就会降低;而富人阶层要么因为资金周转困难,要么害怕房价太高没人接手造成他们的购买意愿降低。当这两种“能够”买得起房的人“不愿意”购买了,楼价就肯定站不住了。

  “央行加息”是另外一个可能导致房价下跌的因素。我们回顾一下,这轮深圳楼市启稳回升,一个重要的因素就是2014年11月央行宣布降息。随后,2015年3月30日的新政就是直接引爆深圳楼市,很多房子一夜反价百万。我们反过来思考的话,2007年房价泡沫开始破灭,王石抛出“拐点论”,一个很大的因素也是因为当时的5年期以上的房贷利率高达7.83%(现在是4.9%),很多人真的没有办法负担了(每100万贷款月供比现在高2000元)。我再回顾一下,美国和日本的情况,发现导致上一轮美国房地产泡沫和日本房地产超级泡沫的推手都是低息政策刺激,而后面造成泡沫破灭的破灭的原因都是央行加息。所以,当中国经济好转,央行开始加息的时候,你可能就要小心了。不过,好消息是加息导致房价泡沫破灭是一个缓慢的过程,你有充足的时间把房子卖给某个倒霉蛋。

  最后,我那个结论“未来10年一定有机会让你用现在的价格买到同样不错的房子。”是怎么得来的呢?其实,真的是拍脑袋得出来的。但是,也不是完全瞎说。2003年,我在大学的时候老师讲课的时候说,当时的石油已探明储量大约是1400亿吨,估计未探明的储量大概有400亿吨,而当时每年的消耗量大概是50亿吨。也就是我们的消费不增加的情况上,2040年左右地球上的石油就会消耗干净了。他当时说过一句话,“在座的人,有生之年可能可以看到石油被消耗光”。

  现在石油对于世界经济绝对是刚需,你能描述一下没有石油世界会怎么运转吗?所以他这个说法我从来都是深性不疑的。而且他也确实说对了,这些年随着中国汽车消费的增长,油价一路上涨,从当时的25到30美元最高涨到147美元。我以为,我们再也见不到30美元一桶的石油了,结果今年就让我们见到了。所以,我们要相信一个东西,就是“周期”:当一个东西的价格偏离价值太久了,它迟早会回归的。假如未来十年房价保持现在的水平不变,而我们的收入还能增长1倍,对应的房价收入比是12.9,和现在上海的房价收入比相当,还是不能算便宜。所以,我觉得还是有机会的。

  前面一大段是今天中午和朋友聊天的内容,可以说又臭又长。很多人只怕被绕晕了。最后,总结一下:

  1、现在的深圳楼市“刚需一族”早就买不起房子了,有的只是投资性需求(有些人害怕房价涨太多后买不起,所以先买个小的,也算投资性需求)。投资性需求的特点是涨的时候越涨越买,跌的时候会突然消失。所以,他们对房价有助涨作用,但是房价下跌的时候不会有支撑作用。

  2、深圳的房价终究会跌的,但是现在央行还在降息,深圳的新的楼市政策迟迟不出。所以,让它再得意一段时间。十年后,你还会有机会用现在的价格买到同样大小的房子。不信,你看一下石油的价格,你会想得到现在的石油价格和13年前处于同一起跑线吗?

  3、现在如果你有钱,深圳的房子,你还是可以买。但是,记得央行开始加息后,如果是自住需求,你要对房价下跌有预期;如果是投资性需求,就赶紧卖给一个倒霉蛋。

  附:有人说我没有考虑到深圳全是山地,土地供应不足的问题。这个问题说实话,一开始也让我困惑。直到我最近看到下面这些图:

  这是1990年的后海,注意,白线内蓝色的区域还是海!

132020472.png


这是2009年的后海!

132020498.png


这是1990年的前海,注意,摆线内蓝色的区域也还是海!

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这是2015年的前海!

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  看明白了吗?记得中国在南海造岛的速度吗?知道荷兰有20%的国土是填海得出来的吗?深圳是一个沿海城市,只要有需要,它可以通过填海为自己提供源源不断的土地供应。那个时候现在的滨海大道、沿海高速搞不好又只是一条北环大道。
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