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『转载』奥克兰的狂热:房地产泡沫的故事永远都一样

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发表于 2016-5-16 01:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
  奥克兰的房价又大幅度上涨了,上面这幅统计图标告诉你,全球主要城市2015年房价上涨排行榜中,排名第一位的是股灾之后的我天朝的深圳,但排名第二位的就是全世界不为人所关注的新西兰的奥克兰了,2015年全年涨幅涨了25%远远的把上海甩在了后面,不仅仅是这样,2016年3月份奥克兰更是创下了房价环比上涨10%的令人惊讶的壮举!

  这也导致新西兰联储最近已经对房子的事情变得无比的头疼,周三(5月11日)新西兰联储(RBNZ)表示,对新西兰过热的楼市“越发感到担忧”,楼市过热构成金融稳定性风险,新西兰联储将“认真”考虑进一步的宏观审慎举措来抑制借贷。

  自从新西兰的房地产市场取代了没落的乳制品市场成为了大纽村的第一大问题以来,工党一直以来认为是中国人为多数的海外买家炒高了奥克兰房价,给国家党施加舆论压力。

  其实这话说对也对,说不对也不对,我们就从人口的方面仔细的分析一下,房地产真正的买家和投机客是谁,也来看看几百年都没有变过的‘郁金香‘的游戏其实都是一样的循环。

  澳洲经济处于强盛周期的时候,新西兰人大量流入到澳洲去就业,当澳洲经济下滑的时候,这些新西兰人就会回流,而同时部分澳洲人会开始流入到新西兰来找工作。

  但真正的房地产投机的因素,我想从移民的角度来看,并不仅仅是这个因素。

  目前从新西兰净增移民的总数上看,中国已经是移民最大的来源国家,约占到了17%,紧随其后的是印度人16%,英国人占到了11%,从留学生的角度上来看,8.5万的留学生中,27%来自于中国,50%的移民和留学生集中在奥克兰,而如果单纯的看中国人方面,这个比例几乎将近80%

  而在2001年到2006年期间,华人人口上升速度为40.5%,从2006年到2013年,华人人口上升了16.2%,目前华人数量应该突破20万人,70%集中在奥克兰地区,约14万华人集中在奥克兰,奥克兰总人口150万左右,目前华人的比例已经约占到了奥克兰总人口的10%左右。这个华人包括了中国大陆、香港地区和台湾地区。

  印度人紧随其后约占到了17万左右,70%住在奥克兰地区,约为12万印度人集中在奥克兰,也约占到了奥克兰总人口的8%左右。这样中国人加上印度人总数约占到了奥克兰总人口的18%左右,据新西兰人口普查数据,1996年到2013年,在移居到奥克兰的人口中,有36%来自亚洲国家,主要是中国和印度。

  虽然新西兰人自己的做的调研结果显示,海外买家对房地产的推动力只有3%,这其中中国的买家约占到了30%左右,而如果浓缩到奥克兰的话,海外买家约占到4%左右,来自于中国的买家约占到了60%左右,

  但是要注意,这里面统计的所谓的海外买家的意思是:非新西兰公民,居民、学生或工作签证持有者,好了,也就是说,这部分海外的买家并不是真正的华人购房的主力大军,真正购买房屋的是那些在新西兰公民的亚裔或许更为准确一些。

  东方人文化的驱动或者是这些移民的投资理念更强一些,买房用于出租,租金用于还贷,只要鬼佬们(对本国白人的尊称)宁愿租房子且把‘花100纽币买啤酒喝’而不愿意买房去付房贷的话,这样的理财方式往往都是海外中国人永远的首选投资方式。

  在每一轮房市周期,房价一旦有上涨势头之后,投资需求,投机需求,自住改善型需求就自然而来的跟上来了,看着不断上涨的房价和不怎么上涨的工资,在新西兰这种投资渠道严重缺乏的国家(貌似投资渠道缺乏也是目前全球的通病),购买房产自然是为数不多的选择了。

  当这样的投资方式利润可观的时候,加杠杆的时候就到了,多多申请房贷,多买几套房用于出租,很快,市场上房屋的供应开始发生变化,房价开始小幅度的上涨,随后,租金价格的上涨也开始传导,买房租房子还房贷,此时房屋价值还增值,利润开始扩大。于是乎,更大的加杠杆行为开始出现,炒房开始变成一种可以获取更好利润的方式。

  此时银行体系外的加杠杆开始变成了一种职业:例如在新西兰就开始有了很多华人开立的‘金融公司‘,其实就是来充当房地产狂热事业的夹层杠杆。

  例如100万的房子,银行只给你贷60万,需要你付款40万,而你只有20万,此时就可以找华人的金融公司去用这个还没有买到的房屋做抵押来借20万,虽然在银行的体系内看到的首付款是40万,但实际上体外的循环已经把杠杆加高多了一倍。

  当然白人的鬼佬也并不傻,当这样的趋势出现的时候,其实老外也悄然的加入到了炒房团的大军里,甚至有些欧洲的鬼佬发现,欧洲的借贷成本如此的低廉,借贷欧元负债,流入新西兰,买房出租,买股票拿股息,这种套利不要太爽歪歪啊,于是乎这些聪明的鬼佬的加入也进一步的扭曲着奥克兰的房地产市场。

  于是,奥克兰就出现了著名的炒房团,卖豆腐的华人炒房领军人物,在奥克兰Mt Roskill经营理财培训公司Ronovationz的房地产专家罗恩•霍伊•方(Ron Hoy Fong),据说这哥们自己拥有30套出租物业,旗下的炒房团在奥克兰区域控制着2000多套房屋。

  当在奥克兰,根据过去一年的薪酬和房价涨幅对比来看,如果你有一套房产,相当于平均每天有$230的利润,等于是有一个初级医生或者学校里的年级长在为你打工,在奥克兰已然是一副打工不如养房态势的时候,其实我们应该都知道,这样的事情都只是‘要出事‘前的前奏。

  这个时候房地产已经开始脱离了真实的需求,泡沫的疯狂也就是这样开始的,只要有人的地方就会有贪婪和疯狂的杠杆造就的泡沫,美国当然2007年就同样的模式玩崩了一次,香港当然也正在玩崩中,现在的奥克兰恐怕也是ing中。

  奥克兰不是完全没有监管措施,只是现在形同虚设。去年奥克兰开始征收资本利得税,两年内购买的房屋再出售所得差价利润要上税;出租房屋要达到规定标准,不达标不可以出租,比如保暖棉、空调;外国买家必须用当地银行账户还要有税号……这些措施在刚实施时的确对当地房价产生抑制作用,然而现在,这种影响基本消失殆尽。

  刚公布新规时,很多外国买家选择用一两个月来观察政策落地之后房地产市场到底是什么表现,顺便用这个时间办银行账户、申请税号(中国买家还用这个时间把资本想办法转移到国外),结果发现,这个市场还是在涨的,还是有利可图的,所以在奥克兰房价仅仅出现过一次跌幅0.8%之后,各色买家又大举进入奥克兰房地产,甚至在今年三月份出现了奥克兰房价环比上涨10%。

  当然会有所谓的房地产人士告诉我,房地产价格的上涨根本原因就是因为供不应求,供应短缺呀!呵呵你跟一个从事大宗商品多年的投机分子讲价格的泡沫是因为坚实的基本面短缺的时候,估计只能够换来白眼了,殊不知我们这行常挂在嘴边的就是:‘当价格涨的时候,永远都是缺货,当价格开始回落的时候你发现原本短缺的货物忽然间就从各种犄角旮旯里都出来了,满大街都是’,要记住索罗斯的那句话,疯狂的泡沫永远都是在自我驱动自我实现,一旦泡沫破裂的时候,负反馈的效果也是同样的。


  始与基本面触发,大量资金涌入高潮入虚,市场自我强化自我循环,这个逻辑索罗斯大爷已经说了无数变了也在金融的长河里上演了无数遍,虽然每次触发的都是不同的基本面因素,但每次相同的都是入虚后自我强化自我破裂背后的人性。


  无论是4000点股市才是牛市的起点,还是螺纹钢极度的短缺,事实证明泡沫只有破灭的时候才发现真正驱动的都是人性的贪婪。

  奥克兰的房价,最终也是逃不过的,无非就是什么触发点的问题,随着成本的上升,移民迁入能够承受的能力下降,房地产转为居民负债,而经济下滑对负债的压力,又或银行风险管理的收紧,或者政府行为的调整等等,能够改变这样膨胀的自我强化自我循环游戏的触发点很多,无非是不知道会是哪个成为第一个出发点而已。

  RBNZ对房地产的担忧看来远远超过了对当前畜牧业和乳制品行业的担忧,这才是新西兰经济的最大风险点。

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